эскроу-счета

[DVP]

Тема "214-ФЗ" себя исчерпала. Долевое строительство в мировой практике не имеет аналогов и Россия не хочет быть уникальной в этом вопросе и стремится к общепринятым правилам продажи строящего жилья в других странах. Новая тема "эскроу-счета" будет посвящена этому вопросу. Приглашаю всех желающих участвовать в обсуждении данной темы.    

 

 

 

[DVP]

В Госдуму внесен законопроект, предполагающий начисление процентов на деньги дольщиков, хранящиеся на счетах эскроу.
Соответствующий документ размещен в электронной базе данных нижней палаты парламента.
«Доходы в виде процентов начисляются по средневзвешенной процентной ставке ежемесячно за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете эскроу, и зачисляются депоненту на отдельный счет до востребования», - говорится в нем.
Авторами законопроекта стали члены Совета Федерации Сергей Леонов и Иван Абрамов, а также депутаты ЛДПР Ярослав Нилов и Алексей Диденко.
В пояснительной записке отмечается, что предполагаемое изменение позволит гражданам, заключающим договора долевого участия, получить дополнительный доход в виде процентов от средств, которые будут размещены на счетах эскроу.
Предполагается, что после завершения строительства жилого дома дольщики смогут использовать начисленные проценты на любые цели, в том числе и на ремонт приобретенной квартиры, и на покупку необходимой мебели.

[Асоль]

Добрый день! Здесь, кто уже приобрел недвижимость с использованием счета-эскроу?

[DVP]

Доля Сбербанка на рынке проектного финансирования застройщиков с использованием эскроу-счетов достигает 76%, говорится в презентации зампреда правления кредитной организации Анатолия Попова ко Дню аналитика.

Всего банк одобрил 623 кредитных заявки с эскроу на сумму 698 млрд. рублей. По словам Попова, в следующем году банк планирует удвоить портфель. В банке уже открыто около 19 тыс. эскроу-счетов на общую сумму 46,7 млрд рублей.

[DVP]

С применением проектного финансирования и открытием эскроу-счетов в Москве будет построено 20% объектов, сообщает пресс-служба Москомстройинвеста.
Это 108 объектов общей площадью 6,1 млн. кв. метров, по которым заключено более 13 тысяч договоров долевого участия.
По словам председателя Комитета Анастасии Пятовой, по «старой схеме», то есть без счетов эскроу, будет возводится 348 объектов общей площадью свыше 22 млн. кв. метров.
В общей сложности по «старой схеме» строится 62% объектов в столице от общего числа объектов, по которым получено разрешение на строительство. По ним заключено 112 тысяч ДДУ.
В Москомстройинвесте отмечают, что 14% объектов находятся вне схем по разным причинам (проблемные объекты, жилые комплексы на стадии ввода, объекты с полностью реализованной площадью, а также дома, которые строятся за счет собственных средств). В них заключено почти 16 тысяч ДДУ.
Еще по 3% объектов, по которым разрешения на строительство выданы после 1 июля 2019 года, но продажи не начались, финансирование строительства будет осуществляться посредством счетов эскроу. Всего таких объектов 16.

[DVP]

Схема с эскроу-счетами действует на российском рынке новостроек с 1 июля текущего года. Застройщикам теперь фактически запрещено финансировать работы средствами дольщиков (исключения делаются для жилых комплексов на высокой стадии готовности). Деньги покупателей жилья отныне хранятся на эскроу-счетах, которые недоступны для компаний до ввода дома в эксплуатацию. За неполные полгода — в период с июля по ноябрь 2019-го — стоимость жилья в московских новостройках поднялась почти на 23 процента, до 200 тысяч рублей за квадратный метр. В середине декабря она увеличилась еще сильнее, до 202 тысяч рублей за «квадрат». В Санкт-Петербурге за это же время (с июля по ноябрь) цены выросли почти на 30 процентов, до 115 тысяч рублей за квадратный метр, подсчитали аналитики. По их мнению, в целом по стране переход рынка новостроек на схему работы с эскроу-счетами  не ускорил удорожания новостроек. После 1 июля 2019-го «квадрат» в российских новостройках (в целом по стране) прибавил в цене около пяти процентов, к декабрю его стоимость составила 76 тысяч рублей. «Этот показатель аналогичен динамике первого полугодия 2019-го. При этом в крупнейших городах наблюдается стремительный скачок цен», — отмечают в «Авито». Помимо Москвы и Петербурга, рекордное подорожание жилья показали Чувашия (плюс семь процентов), Краснодарский край (плюс 6,7 процента) и Ленинградская область (плюс 5,6 процента). 

Наибольшая среди регионов стоимость строящихся квартир зафиксирована в Крыму — почти 92 тысячи рублей за квадратный метр. Самый дешевый «квадрат» — в Челябинской области (менее 33 тысяч рублей). 

[ДмитрийF]

Объясните суть "эскроу", Допустим дом строится два года, я сразу беру кредит и выплачиваю его банку, но застройщик при этом не получает ни копейки.

Т.е. два года банк может крутить мои деньги как хочет? Я конечно понимаю что он должен держать их на счете, но кто это контролирует?

А если застройщик обанкротится, то тоже не все гладко. Например, у меня по ипотеке из 50 т.р  40 проценты и только 10 основной долг. (во всяком случае так в первые годы)

Т.е. я потеряю на выплату процентов минимум лям денег?

[DVP]

Застройщик уже посчитал сколько ему нужно денег для строительства дома до начала стройки. Деньги на строительство ему предоставляет банк в виде кредита в полном объёме. Т.е. проблем с деньгами у застройщика нет. Только если возникнет форсмажор. Стихийное бедствие или резкий рост инфляции в стране. Ваши деньги лежат на счете в банке и банк несёт за них ответственность. Не застройщик, а банк. Да, поскольку схема эскроу совершенно новая, то здесь возможны неожиданности. Если застройщик обанкротится, то квартиры не будет, а за кредит банку придется всё равно заплатить. Банк от своих процентов по кредиту не откажется и вернёт вам лишь ваши деньги, проценты оставит себе. Да, не получилось построить, ну и что. Механизм эскроу ещё очень сырой. Поэтому и существует эта тема, чтобы отслеживать изменения. Вопросов пока много.

В Сбербанке например пишут, что «открытие счетов эскроу дало возможность запустить принципиально новые ипотечные продукты, существенно снизив стоимость кредитов на период строительства (то есть на период, пока средства находятся в банке, до перечисления их застройщику). По таким кредитам ставки могут опускаться даже до символического 1%. При этом ставки по ипотеке на квартиры по программам субсидирования от застройщиков опустились до 6,5%». 

Т.е. в Сбербанке это понимают, поэтому и ввели понятие низкий процент по кредиту на период строительства. Только после сдачи дома и получения ключей ставка по кредиту резко увеличится. Информацией по другим банкам не располагаю. Другие банки могут и не ввести низкий процент по кредиту на период стройки. Тут надо самостоятельно все проверять и учитывать. Могут быть жулики и среди банков.  

[DVP]

Как эскроу-счета повлияют на цены на квартиры в перспективе 2 лет. 

Цены на недвижимость в России за два ближайших года могут увеличиться на 10 - 25% в зависимости от региона. Повышение стоимости будет в основном связано с высокой ставкой по кредитам для застройщиков и жесткими требованиями к их  собственному капиталу. 

  Так, увеличение стоимости жилья станет очевидным летом 2021 года, когда завершатся все стройки, начатые до введения эскроу-счетов, и произойдет монополизация рынка, заявили в Совфеде. Повышение на 25%, согласно прогнозам экспертов комитета, будет связано с несколькими факторами — теперь строителей обязали иметь на своих счетах сумму в размере 30–40% стоимости проекта, что приводит к увеличению затрат примерно на 8%, все платежи теперь идут через банк, но с задержкой в три-четыре недели, что тоже прибавляет несколько процентов к затратам. В среднем, согласно расчетам экспертов, это выливается в 23% прямых издержек у застройщика. Кроме того, многие средние и мелкие строители постепенно уходят с рынка. Когда крупные компании поймут, что остались одни, они неизбежно повысят цены, уверены сенаторы.

  Главные предпосылки роста — рост издержек девелоперов, увеличение в разы срока оборачиваемости капитала при переходе на эскроу-счета.

Не последнюю роль в ценообразовании играет и покупательная способность населения. Москва как раз то место, где рост цен на 25% наиболее вероятен.

[DVP]

Статья в "Известиях" про эскроу. Кредитная нагрузка для застройщиков.

Кредитные ставки для девелоперов достигают 12–18%, говорится в письме «Деловой России» вице-премьеру Марату Хуснуллину со ссылкой на оценку независимых экспертов. Бизнес просит проверить случаи завышения ставок. При этом, по официальной статистике ЦБ, они составляют 6,5%. Расходы по обслуживанию кредитов застройщики вынуждены перекладывать на покупателей, повышая цены на жилье. По данным Совета Федерации, за два года они могут вырасти на четверть.

[DVP]

Сбербанк предоставил возможность открыть счет эскроу, не выходя из дома. Как уточнили в кредитной организации, сервис доступен как ее клиентам, так и тем покупателям недвижимости, которые не являются действующими клиентами Сбербанка.

«Мы реализовали эту услугу, чтобы текущие обстоятельства не повлияли на планы наших граждан по приобретению недвижимости, — комментирует старший управляющий директор, директор управления торгового финансирования Сбербанка Евгений Кравченко. — Для оказания этой услуги сотрудники банка, оснащенные специальными средствами защиты и соблюдающие все санитарные нормы, доставляют клиенту на дом договор для подписания».

Он подчеркнул, что новая услуга абсолютно бесплатна для клиентов и доступна в 93 городах РФ.

Сегодня в Сбербанке открыто около 50 тыс. счетов эскроу на общую сумму более 137 млрд рублей.

Услугу открытия счета эскроу без посещения офиса банка клиенту предлагает застройщик при заключении договора долевого участия. После получения согласия от клиента на такой формат работы застройщик сообщает в банк о необходимости оформления договора счета эскроу клиенту на дому.

Счет будет открыт в день подписания договора на открытие счета эскроу. Пополнить счет можно любым удобным способом: наличными, перечислением из вклада, переводом из другого банка, в мобильном приложении.

[DVP]

Только kadastr.ru и rosreestr.ru являются официальными сайтами Кадастровой палаты и Росреестра, и только на этих сайтах можно получить достоверную и актуальную информацию о недвижимости. Уполномоченных представителей и посредников эти государственные структуры не имеют. Схожие по названию сайты с припиской online, удвоенными согласными и прочими путающими граждан элементами не имеют никакого отношения к официальному предоставлению сведений из госреестра.

 

Аферисты рекламируют сайты-двойники, предлагая услуги по предоставлению сведений из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Эти сведения, как правило, недостоверны, дороже стоят, а нередко мошенники и вовсе после оплаты «услуги» ничего не присылают.