Цены

[Ярик Комаров]

Кстати касательно цен последних… http://www.prtime.ru/2018/02/22/stala-dostupna-programma-l.html прочитали про акцию для близких родственников. Никто подробностей не знает, не пользовался? Насколько там внушительные скидки хоть? И я не совсем поняла, надо чтоб мы и ещё две семьи наших родственников приобрели или достаточно нас и ещё одной?

[Miva]

Кстати касательно цен последних… http://www.prtime.ru/2018/02/22/stala-dostupna-programma-l.html прочитали про акцию для близких родственников. Никто подробностей не знает, не пользовался? Насколько там внушительные скидки хоть? И я не совсем поняла, надо чтоб мы и ещё две семьи наших родственников приобрели или достаточно нас и ещё одной?

Сейчас не знаю, а было при покупке второй квартиры 2%, третьей- 3%. У меня соседка пользовалась, сыну брала

[Юра]

 Никто подробностей не знает, не пользовался? Насколько там внушительные скидки хоть? И я не совсем поняла, надо чтоб мы и ещё две семьи наших родственников приобрели или достаточно нас и ещё одной?

Я брал. Первая по номиналу, вторая минус 2%, третья уже минус 3%, т.е. с каждой новой квартирой, от последней скидки  ещё % . 1=0, 2=2%, 3=3%, 4=4%, и т.д.

 

ПыСЫ: Брал две себе, одну как бы матери, про приведи друга не знаю.

[TIMm]

Вот ссылка на официальном сайте http://new-vatutinki.ru/centralniy/news/?NEWS=3905. На нем же и телефон, Вам о ценовых предложениях должны все рассказать.

[Кирилл Лавров]

Вопрос такой возник по отделке «под ключ». Сейчас на сайте онград цены смотрим, вот не совсем понятно, там уже везде эта отделка и без неё будет ли дешевле? И что за отделка то хоть?

[DVP]

Резкий рост спроса зафиксирован на рынке недвижимости Московского региона

 

В октябре на вторичном рынке массового жилья показатели покупательской активности достигли наивысших значений за последние почти четыре года

 

Значительная покупательская активность отмечена на рынке недвижимости Москвы и Московской области по итогам октября 2018 года. Рост наблюдается и в сегменте новостроек, и вторичного жилья, свидетельствуют данные экспертов отрасли.

"В октябре 2018 число сделок рынке новостроек Московского региона увеличилось на 24% по отношению к сентябрю (рост выручки составил 26%). Спрос растет, несмотря на продолжающийся рост цен. Информационный фон, связанный с ожидаемым повышением ипотечных ставок, стимулирует тех покупателей, кто летом долго подбирал варианты", - говорится в сообщении компании ЦИАН.

Активность наблюдается и на столичном вторичном рынке массового жилья (до 15 млн рублей), отмечает в свою очередь компания "ИНКОМ-Недвижимость". "Специалисты называют прошедший октябрь "феноменальным" по показателям покупательской активности: они достигли наивысших значений за последние почти четыре года. Такого значительного прироста покупателей столичная "вторичка" не знала с ажиотажного декабря 2014-го, когда люди спешно вкладывали деньги в недвижимость в попытках сохранить сбережения", - говорится в сообщении компании.

 

Новостройки: больше предложения, больше сделок

 

По данным Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), за октябрь 2018 года в Московском регионе зафиксирован рекордный объем продаж новостроек - было зарегистрировано 13,9 тыс. договоров долевого участия, что 23,8% больше, чем в прошлом месяце, отмечает ЦИАН. В октябре также зафиксирован и рекордный объем ипотечных сделок - 8,1 тыс., что на 28% по сравнению с прошлым месяцем.

При этом на рынке новостроек Московского региона сохраняется восходящий ценовой тренд, отмечается в аналитике компании. Рост средней цены предложения в октябре вырос на 1% в проектах и "старой", и Новой Москвы (до 198,5 тыс. и 109 тыс. руб. соответственно). В Московской области цена квадратного метра незначительно снизилась на 0,5% до 79,4 тыс. рублей.

При этом девелоперы Москвы и области не снижают темпы вывода нового предложения. В активной реализации по итогам октября 2018 года находится 111,1 тыс. квартир и апартаментов в новостройках, что на 2,3% больше, чем месяцем ранее.

 

"Вторичка" Москвы: в выигрыше продавец

 

Спрос на вторичное жилье в Москве в октябре вырос на 38% по сравнению с сентябрем, отмечает "Инком-Недвижимость" на основе внутренних данных компании. "Московская "вторичка" массовых сегментов перестала быть "рынком покупателя" и в настоящее время является "рынком продавца" - потребность в наиболее доступном жилье превышает предложение, возможности покупателя по выбору жилплощади и обсуждению торга сведены к минимуму", - отмечается в сообщении.

"В целом за год количество выставленных на продажу квартир уменьшилось в целом по рынку на 37,1%, в сегменте масс-маркета явно наметился дефицит доступного предложения. При этом самые ликвидные объекты вымываются из экспозиции практически мгновенно, а часть спроса остается неудовлетворенной", - приводятся в сообщении слова директора департамента вторичного рынка "ИНКОМ-Недвижимости" Сергея Шломы. Нынешний пик активности на рынке - следствие одновременного развития двух тенденций: увеличения спроса и уменьшения предложения, заключают аналитики. Среди причин называется уменьшение доходности банковских вкладов, повышение доступности ипотеки, а также изменившиеся обстоятельства развития жилищного рынка. К ним относятся завершение длительного периода снижения цен, формирование предпосылок к созданию дефицита предложения, реализация отложенного спроса и возвращение консервативных инвесторов, рассматривающих недвижимость в качестве инструмента сохранения сбережений.

[DVP]

Что будет с ценами на недвижимость в 2019 году? Прогнозы экспертов

 

Александр Цыганов, профессор, зав. кафедрой ипотечного жилищного кредитования и страхования Финансового университета при Правительстве России:

«Рынок недвижимости в будущем году будет зависеть от общего развития экономики. В случае ее оживления сначала вырастут цены на аренду, а затем начнут расти и цены на квартиры. Очень важным фактором является доступность ипотечного кредита, чем более популярна ипотека, тем устойчивее и динамичнее рынок недвижимости. На незначительный спрос стоимости жилья на первичном рынке могут повлиять изменения в регулировании долевого строительства. Спрос на недвижимость в России подогревается не только реальной потребностью наших сограждан, отложенной еще с советских времен, но значительными миграционными потоками внутри России. Поэтому негативным образом на рынке недвижимости существенно может сказаться только замедление экономического роста и снижение покупательной способности населения. Инвестиции в недвижимость будут выгодными, если покупать ее не только в расчете на быстрый рост стоимости и арендный доход, но и с перспективой собственного использования, для детей и т.д. Если же покупать исключительно с инвестиционной целью, то нужно очень взвешенно подойти к выбору района, учесть перспективы его развития, покупать небольшие квартиры, которые легче сдать в аренду. Например, малометражная однокомнатная квартира стоит в Москве дешевле обычной 35-40-метровой на 1 — 1,5 млн рублей, но арендная плата практически такая же».

Александр Моор, руководитель Всероссийского центра национальной строительной политики, руководитель рабочей группы по обеспечению безопасности предпринимателей в области строительства ТПП РФ:

«Обвала рынка недвижимости мы сегодня ожидать не можем. Если раньше люди покупали квартиры на этапе строительства дома, то сегодня растет потребность в готовом жилье. На готовое жилье в 2019 году будет очень хороший спрос. Цены на первичном рынке, конечно, будут расти. Продажи на начальном этапе давали низкие цены, что в итоге снижало и общую стоимость жилья. Переход от долевого финансирования к проектному приведет к повышению цен. Мы прогнозируем минимум 20-процентный рост стоимости квадратного метра готового жилья. Поэтому инвестировать в недвижимость в 2019 году будет выгодно. По данным Министерства строительства и Дом.РФ упадок строительного комплекса придется на 2020-2021 годы, когда стройка старых объектов будет закончена, а перейти на рельсы нового законодательства смогут еще не все. И вот тогда рынок может просесть и одновременно остановится рост цен».

Михаил Тонков, коммерческий директор девелоперской компании «РосЕвроСити»:

«Поддержать рынок недвижимости в 2019 году может несколько факторов: разумная политика всех его игроков, в том числе государства и банков; а также сохранение доходов населения хотя бы на сегодняшнем уровне. Цены на первичном рынке существенно не изменятся. Рентабельность девелоперов сегодня находится на минимально низком уровне. Если спрос будет падать, кто-то будет уходить с рынка, снижение цены будет просто „убивать некоторые проекты“. Это, не выгодно ни девелоперам, ни покупателям, ни государственным органам, отвечающим за регулирование. Вторичный рынок будет снижаться. В основном, будут проходить альтернативные сделки, только это и поддержит рынок на плаву. Инвестиции в недвижимость могут быть выгодными только в том, случае, если вы понимаете, что эта недвижимость в ближайшее время может понадобиться вам самим. Новостройки смотрите на завершающей стадии строительства, на вторичном рынке пытайтесь добиться от собственников цены, которая вас устроит, вне зависимости от его пожеланий».

Алексей Перлин, генеральный директор строительной компании «СМУ-6 Инвестиции»:

«Рост цен на первичную недвижимость в 2019 году вследствие планомерного отказа от долевого строительства действительно неизбежен. На себестоимости проектов это практически не отразится, но, если на рынке будут продаваться только готовые квартиры, цена квадратного метра изменится. В совокупности с уже начавшимся ростом ипотечных ставок, одного из ключевых инструментов продаж, для широкого круга покупателей недвижимость будет менее доступной, а значит, наиболее востребованными станут квартиры меньшей площади».

Роман Макаров, генеральный директор сервиса онлайн-кредитования «Робот Займер»:

«Единственным поддерживающим рынок недвижимости фактором будут относительно невысокие ставки по ипотеке. Так, в октябре-ноябре 2018 года был достигнут новый исторический минимум средневзвешенной ставки по ипотеке — 9,41%. В 2019 году по всей вероятности ставки будут постепенно расти, но не до критических уровней. Фундаментальной причиной для роста цен на недвижимость и первичного, и вторичного рынков теоретически является рост реальных доходов населения, но в 2019 году предпосылок для этого не будет. Следует обратить внимание, что в следующем году начнет действовать новая система финансирования строительства. Она предполагает отказ от долевого строительства и переход к эскроу-счетам, под залог которых девелоперы будут привлекать банковские кредиты, что уменьшит количество компаний-застройщиков на рынке и повысит себестоимость строительства. Но на окончательной цене жилья в новостройках по крайней мере в 2019 году это не отразится: застройщики, готовясь к нововведениям, получили большое количество разрешений на строительство по старым правилам. Рост цен если и будет, то значительно позже».

Екатерина Румянцева, председатель совета директоров агентства недвижимости Kalinka Group:

«В 2019 году есть риски снижения платежеспособности населения и повышения ипотечных ставок, для которого есть все предпосылки. Ипотека очень хорошо поддержала все сегменты жилья в Москве. В последние года два рынок выживает в основном за счет таких кредитов — на них приходятся около половины всех сделок. Сейчас застройщики при старте проектов рассчитывают повышать цены на новостройки в Москве. К тому же, есть и другие факторы: изменение ФЗ-214, удорожание стоимости стройматериалов, инфляция. У застройщиков, по сути, всего два пути: снижать маржинальность бизнеса, но они вряд ли пойдут на это, потому что тогда резко снизится привлекательность девелопмента. Второй вариант — повышение цен, чтобы компенсировать возросшие затраты. На вторичном рынке ситуация иная — здесь на объем предложения и цену влияют самые разные факторы, вплоть до снижения курса рубля — как в сторону роста, так и понижения. Заработать на недвижимости можно, но нужно правильно выбрать проект. В этом случае можно рассчитывать доходность до 20% годовых».

 

Александр Плутник, Генеральный директор АО "ДОМ.РФ"

Может будет рост на уровне инфляции или даже выше, но ни о каком 20% росте цены не может быть и речи, что из-за перехода на новую модель финансирования происходит такой рост. Такого опасения мы не видим. Мы видим большой задел жилья в работе, в стройке. Так что всегда гражданам будет из чего выбрать. 

[DVP]

Решил с помощью графиков стоимости квадратного метра в Москве оценить возможные перспективы самостоятельно. Сразу хочу заметить, что делаю я это только исходя из своей субъективной оценки и для того, чтобы в будущем сравнить прогноз с действительностью. Нельзя использовать мои соображения как руководство к действию. Это всего лишь прогноз, который имеет высокую вероятность не сбыться.

Допустим, я инвестор и решил вложиться в жилую недвижимость г. Москвы с целью продажи квартир по более высокой цене через некоторый период времени. Период инвестиций в недвижимость, которые я рассматриваю, более 10 лет. Для анализа буду использовать два графика: стоимость кв.м. жилой недвижимости в Москве в рублях и долларах.

График в рублях, который удалось найти, только с 2000 года, а график в долларах с 1991 года. Графики показаны на рисунках ниже.

Как инвестор я вижу, что инвестиционный цикл давно закончился. На конец инвестиционного цикла указывает наличие трех стрелочек на графике в долларах. Стрелочки приходятся на максимумы цен. На рублевом графике тоже было бы три стрелочки, если бы отображался период с 1991 по 2000 год. Если вершина на долларовом графике была в 1995 году, то она была и на графике в рублях, потому что в том периоде рубль слабел к доллару.  Судя по графику в рублях, покупать квартиру в конце инвестиционного цикла - это неверное решение. Судя же по графику в долларах, можно будет купить по 1500 $ / кв.м. По рублевому графику я допускаю рост цены до максимального значения 210 тыс. руб./ кв.м. в пределах 2 - 3 лет, но потом ожидаю падение в район 110 - 120 тыс. руб./кв.м. По графику в долларах получается, что цена ниже 1500 $/ кв.м. не упадет и купить по такой цене большая удача. Также по графику в долларах в долгосрочной перспективе 10 лет и более я предполагаю, что в результате падения курса доллара цена может подняться до 4500 $/ кв.м. По рублевому графику лучше купить, когда будет обвал через 3 - 5 лет, а сейчас если покупать то только для личного использования, но не с инвестиционной целью. Вот такие мои соображения. Могу ошибаться, но говорю что думаю. Вообщем, я в недвижимость в данный момент инвестировать не буду, потому что считаю, что рост цен в рублях прекратится через 2 - 3 года и ничего существенного на продаже квартиры заработать в рублях не получится. В долларах же страна сейчас активно рассматривает вопросы дедолларизации российской экономики. Лет через 5 я ожидаю резкое ослабление доллара, поэтому может в долларах цена и вырастет, но покупательная способность у него будет намного меньше, чем сейчас. Возможно задумаюсь об инвестициях в недвижимость, когда цена станет 110 тыс. руб. / кв.м.    

[CityRent]

А ещё инвесторы остались?

[DVP]

А ещё инвесторы остались?

У меня вопрос к вам. Собираюсь оценить насколько выгодно купить квартиру с целью ее сдавать. А вопрос у меня такой. Какова плата в месяц за съём однокомнатной, двухкомнатной и трехкомнатной квартиры в НВ? Сколько из этих денег поступает непосредственно собственнику до уплаты налога на прибыль?  Данные необходимы для технико экономического обоснования такой покупки.

[DVP]

Расчет годовой доходности от сдачи однокомнатной квартиры в Новых Ватутинках

 

Для расчета предположим, что однокомнатная квартира на вторичном рынке стоит примерно 4 млн. руб. Собственник получит за сдачу квартиры примерно 18 тыс. руб. в месяц после уплаты налогов. Теперь посчитаем примерно сколько в процентах составит прибыль от сдачи квартиры за год. 

Введем обозначения:

S - стоимость квартиры,

B - ежемесячная плата за сдачу квартиры за вычетом налога

N - доходность операции от сдачи квартиры в %

 

N = 12 * B * 100 / S = 1200 * 18000 / 4000000 =  5.4%

 

Итак, доходность от сдачи составит 5.4% годовых. Между тем имеется возможность разместить депозит на год в четырех надежных банках и получить как минимум 7%.

 

Теперь посчитаем, а какова же должна быть ежемесячная плата, чтобы доходность составила 10%.

 

B = N * S  / 1200 = 10 * 4000000 / 1200 = 33333 руб.

 

И это я еще маленькую стоимость квартиры подставил и без налога.

 

Так что проще депозит в банке открыть.

[Лана]

Сейчас уже цены гораздо выше, чем были в, 8-ых корпусах. Тогда можно было еще немного выиграть за счет цены. Хотя, есть вероятность того, что цены и еще подрастут...

[DVP]

не учтены расходы на восстановление жилья после цикла эксплуатации (один арендатор съехал, а другой въехал, + "простой" между арендаторами), не учтен налог на собственность (ежегодно растет и скоро это будет заметнее!), не учтена инфляция, риски от конфликтов и т.д... - финансовый результат будет явно отрицательным...

Я тут самый оптимистичный вариант учитывал. И даже в этом случае такая операция не выгодна. А если учесть все о чем вы тут сказали, то от такой идеи надо однозначно отказаться. Но вопрос почему так вырос спрос на недвижимость? Как обосновать это не просто суждениями, а реальными экономическими подсчетами? Неужели все дело в том, что людям просто негде жить и они покупают квартиры для себя? 

 

С наступающим Новым Годом Вас уважаемые, Нововатутинцы! Лично я брал не для коммерческой цели, а для того, чтобы жить в этом районе. И мне конечно хотелось бы чтобы тут жили именно собственники, а не временно проживающие. Ко мне когда родственники из старой Москвы приезжают, то всегда отмечают и свежий воздух и что здесь сравнительно тише. Так что с точки зрения долгожительства природные условия здесь гораздо лучше. А разве это не повод, чтобы купить квартиру здесь именно для себя и своей семьи. С Новым Годом! 

[Lili198]

Очень удобно стало на Новострой-М выбирать квартиру - теперь можно посмотреть уровень естественного освещения, вид из окна и сравнить цены двух одинаковых квартир на разных этажах. Вот ЖК https://www.novostroy-m.ru/baza/mkr_novye_vatutinki

 

Как это сделать:

[DVP]

Наступает такой момент, когда надо прикинуть эффективность инвестиций. Цены на вторичном рынке в Новых Ватутинках можно посмотреть на сайте "Новые Ватутинки" в разделе Вторичка. В корпусе №8 выставлена на продажу однокомнатная квартира 35,6 кв. м. В 2012 и 2013 годах для первой очереди застройки был составлен график цен квартир от Застройщика, который можно посмотреть тут.  Известно, что корпус №8 продавали в конце 2012 - начале 2013 года. По графику можно определить ориентировочную стоимость однокомнатной квартиры в начале 2013 года. Она составляла 3200000 рублей. Сейчас 2019 год, эта квартира выставлена на продажу по цене 5200000 рублей.

А теперь оценим эффективность инвестиций. Предположим, что в начале 2013 года у человека была сумма 3200000 рублей и он решил не покупать квартиру, а открыть депозит на эту сумму в нескольких надежных банках на год. Далее по истечении каждого последующего года он открывал депозиты в банках на год по существующим в то время ставкам. Что получилось бы в результате этих действий я показал на рисунке ниже.

     

Итак, в 2019 году на руках у этого человека была бы сумма 5360000 рублей. А квартира выставлена за 5200000 рублей. Так что он еще с дисконтом отдает. 

 

Судя по этим расчетам, цена на вторичке адекватная. Инвестор как бы никакого преимущества перед депозитом не имеет. Для тех, кто покупал квартиру для себя в 2013 году, можно сказать это было правильное решение. А вот для тех, у кого уже была квартира, в которой они жили, и они предпочли вложить свои деньги в недвижимость Новых Ватутинок вместо депозитов в банках, депозит все-таки был бы предпочтительней. Сегодня можно сказать я подвожу некий итог.   

[Микенен]

Наступает такой момент, когда надо прикинуть эффективность инвестиций. Цены на вторичном рынке в Новых Ватутинках можно посмотреть на сайте "Новые Ватутинки" в разделе Вторичка. В корпусе №8 выставлена на продажу однокомнатная квартира 35,6 кв. м. В 2012 и 2013 годах для первой очереди застройки был составлен график цен квартир от Застройщика, который можно посмотреть тут.  Известно, что корпус №8 продавали в конце 2012 - начале 2013 года. По графику можно определить ориентировочную стоимость однокомнатной квартиры в начале 2013 года. Она составляла 3200000 рублей. Сейчас 2019 год, эта квартира выставлена на продажу по цене 5200000 рублей.

А теперь оценим эффективность инвестиций. Предположим, что в начале 2013 года у человека была сумма 3200000 рублей и он решил не покупать квартиру, а открыть депозит на эту сумму в нескольких надежных банках на год. Далее по истечении каждого последующего года он открывал депозиты в банках на год по существующим в то время ставкам. Что получилось бы в результате этих действий я показал на рисунке ниже.

     

Итак, в 2019 году на руках у этого человека была бы сумма 5360000 рублей. А квартира выставлена за 5200000 рублей. Так что он еще с дисконтом отдает. 

 

Судя по этим расчетам, цена на вторичке адекватная. Инвестор как бы никакого преимущества перед депозитом не имеет. Для тех, кто покупал квартиру для себя в 2013 году, можно сказать это было правильное решение. А вот для тех, у кого уже была квартира, в которой они жили, и они предпочли вложить свои деньги в недвижимость Новых Ватутинок вместо депозитов в банках, депозит все-таки был бы предпочтительней. Сегодня можно сказать я подвожу некий итог.   

если квартира инвестиционная, то можно и нужно добавить доход от аренды

[CityRent]

Не учитывается, что человек мог скакать по фазам фиксируя каждый раз прибыль.

[DVP]

Не учитывается, что человек мог скакать по фазам фиксируя каждый раз прибыль.

Покажите мне хоть одного человека, который скакал по фазам. Я таких не знаю. Практика показывает, что нет таких людей, которые могут предсказать все взлеты и падения цены. Обычно такая тактика приводит к потерям, причем очень существенным. Спекулянты обычно только теряют. Дара ясновидения у людей нет, чтобы заранее все учесть. Если еще учесть, что если человек продает квартиру в собственности, которой владел менее 3 лет (а сейчас сделали 5 лет), то ему надо уплатить  13% налог с прибыли, то это весьма убыточная стратегия. Таким способом можно только потерять.   

[CityRent]

Я немного поскакал. Однушка купленная за 2.7 , большая которая, была продана за 4.2 в далёком 14 кажись году и была взята двушка, на ней хуже вышло

[DVP]

Я немного поскакал. Однушка купленная за 2.7 , большая которая, была продана за 4.2 в далёком 14 кажись году и была взята двушка, на ней хуже вышло

Поздравляю. Самое интересное. Вы поделитесь с нами своими дальнейшими планами? Может опять хотите продать и купить? Или такое не говорят, держат в тайне?  

[CityRent]

Все инвестиции превратились в квартиры в Переделкино Ближнее для личного использования. Да и время сейчас такое, что покупку квартиры инвестицией назвать язык не повернется.

[DVP]

Пожелаю CityRent всего наилучшего. Главное, чтобы было удобно и хорошо жить в Переделкино Ближнее. 

А тем временем зафиксирую цены на 09 апреля 2019 года в микрорайоне Центральный.

Цены на квартиры в домах, сданных в эксплуатацию.   Микрорайон Центральный. 09 апреля 2019 года.

 

Цены на строящиеся однушки в микрорайоне Центральный. 09 апреля 2019 года. Срок сдачи в эксплуатацию 4кв. 2020 года

 

Цены на строящиеся двушки в микрорайоне Центральный. 09 апреля 2019 года. Срок сдачи в эксплуатацию 4кв. 2020 года

 

Цены на строящиеся трёшки в микрорайоне Центральный. 09 апреля 2019 года. Срок сдачи в эксплуатацию 4кв. 2020 года

 

Сейчас покупатели видят, что Калужское шоссе построено, знают о том, что в Новых Ватутинках будет метро, а также о грядущих изменениях в строительной сфере, связанных с эксроу-счетами в банках. Все это стимулирует спрос на квартиры. Цены я фиксирую с тем, чтобы сравнить с теми, которые будут, когда построят и запустят метро. Посмотрим как это влияет на цены на недвижимость и есть ли смысл вкладываться инвестору в эту недвижимость. В большинстве случае вся эта шумиха хороша для продажи квартир, но будет ли польза инвестору? Вот в чём вопрос.  

[форум14]

Пока дело дойдет до строительства метро, цены поднимутся еще не один раз)

[DVP]

"...В большинстве случае вся эта шумиха хороша для продажи квартир, но будет ли польза инвестору? Вот в чём вопрос..."  Инвестору или спекулянту?  

Написано же: инвестору. Простыми словами, инвестор - это то лицо, которое купит сейчас квартиру (на первичном или вторичном рынке) и продаст её только через несколько лет. Через три года как минимум. Это лицо будет владеть квартирой более трех лет.

 

По поводу спекулянтов. Тут у меня мысль такая. Вот допустим лицо (физическое или юридическое) купило сейчас квартиру, а через полгода - год цены значительно выросли. Причем выросли на столько, что значительно превосходят ключевую ставку ЦБ РФ. Тогда спекулянт видит ключевая ставка 7,75%, а цена на купленную квартиру выросла на 20%. Тогда он смекнет, что выгодно продать квартиру и вырученные от продажи деньги после уплаты налога на прибыль положить в банк на депозит. Потому что цена квартиры далее больше такими опережающими темпами расти не будет и скорее всего будет значительно отставать от доходности банковского депозита. 

Спекулянт должен уметь понимать, когда стоимость недвижимости растет темпами опережающими доходность банковского вклада, а когда нет. И использовать это с выгодой для себя. Для личного обогащения.    

[DVP]

"Написано же: инвестору..."   Если грубо, то существует 3 (три) категории бизнеса на рынке недвижимости: 1) застройщики...;  2) инвесторы - дают деньги застройщикам в расчете на получение прибыли (дают в долг-кредит или покупают у застройщика недвижимость -  в расчете на возврат денег "с процентами" или последующую эксплуатацию купленной недвижимости с целью получения прибыли (сдача  в аренду); 3) покупатели недвижимости-спекулянты ( цель которых одна - перепродажа)…

 

Понятно, что люди, покупающие недвижимость для своего-личного проживания в этой схеме отсутствуют...

 

Так что "перепродавец" хоть через месяц, хоть через год, хоть через 3 года - это не инвестор, а, фактически,  спекулянт...

1. Кто такой застройщик, понятно. Здесь затруднений ни у кого вроде не возникает, чтобы понять кто это такой.

2. Лица, которые дают кредиты, - называются кредиторами. За выданные кредиты они просто получают, как привило, фиксированный % от суммы, предоставленной ими в кредит. Кредитором может быть банк. Например, Инвесттраст в свое время открывал кредитную линию в Сбербанке. Кредитор получит ровно столько, сколько указано в договоре кредитования и не больше. От рыночных колебаний цен кредитор никакую выгоду или убыток не понесет.

Те лица, которые скупают у Застройщика строющуюся недвижимость целыми домами, - это крупные инвесторы. По существу, это лица, которые будут ею торговать в розницу. Их прибыль напрямую зависит от рыночных колебаний цен. Им нужно продать все квартиры в доме и они заключают договоры переуступки прав, если дом еще не построен, или продают квартиры на вторичном рынке, если не успели продать пока стройка не закончилась.

3. Розничные покупатели недвижимости. В этой группе спекулянты, инвесторы и будущие собственники, которые покупают для себя. Естественно, тот, кто купил для себя, продавать не будет, а будет жить. Им дальнейшее изменение цен безразлично. Инвесторы покупают, потому что считают, что это выгодное вложение, которое принесет через несколько лет хорошую прибыль при продаже и они могут еще немного получить на сдаче квартиры, пока они ее не продали. Спекулянт покупает на полгода - год, ему квартира не нужна, ему важна высокая скорость роста цен. Спекулянты выгодны Застройщику, потому что они помогают быстро продать квартиры и способствуют краткосрочному росту цен. Застройщик с помощью них больше и быстрее заработает. Застройщик привлекает спекулянтов именно высоким темпом роста цен. Получит спекулянт прибыль или потеряет, все риски несет спекулянт. Никакого сговора между спекулянтом и Застройщиком нет, но они выгодны друг другу.