Переход на переуступку прав по ДДУ

[ДимITрий]

Добрый день, в октябре пообщались с менеджером по продажам в офисе НВ, и тот сообщил, что, если летом заключался ДДУ, то сейчас (речь о 4-й очереди Центрального) заключается т.н. договор переуступки прав требования по ДДУ. Менеджерское "это чистая формальность" только озадачило, а пугающие статьи "о рисках переуступки" укрепили опасения.

 

Дорогие специалисты от юриспруденции, подскажите, пожалуйста, в чем профит для застройщика (ведь именно через застройщика я и приобретаю квартиру) в переходе на переуступку, а также какие могут появиться неприятные нюансы для меня, как конечного покупателя (кроме того, что все претензии по квартире придется улаживать с застройщиком через суд, не имея возможности требовать что-то от т.н. цедента)?

 

Спасибо!

[Лана]

Добрый день, в октябре пообщались с менеджером по продажам в офисе НВ, и тот сообщил, что, если летом заключался ДДУ, то сейчас (речь о 4-й очереди Центрального) заключается т.н. договор переуступки прав требования по ДДУ. Менеджерское "это чистая формальность" только озадачило, а пугающие статьи "о рисках переуступки" укрепили опасения.

 

Дорогие специалисты от юриспруденции, подскажите, пожалуйста, в чем профит для застройщика (ведь именно через застройщика я и приобретаю квартиру) в переходе на переуступку, а также какие могут появиться неприятные нюансы для меня, как конечного покупателя (кроме того, что все претензии по квартире придется улаживать с застройщиком через суд, не имея возможности требовать что-то от т.н. цедента)?

 

Спасибо!

я не спец от юриспруденции, но ДДУ уже не может быть использован для дома, который сдан в эксплуатацию(видимо в 14 к) Поэтому и переуступка. И никаких неприятных нюансов с Инвесттрастом(а как продавцом "Новые Ватутинки") быть не может.

[ДимITрий]

я не спец от юриспруденции, но ДДУ уже не может быть использован для дома, который сдан в эксплуатацию(видимо в 14 к) Поэтому и переуступка. И никаких неприятных нюансов с Инвесттрастом(а как продавцом "Новые Ватутинки") быть не может.

 

Спасибо за оперативный ответ) Речь идет о 36-м корпусе, а он, если судить по закрытой стройплощадке и кипящей на ней работе, еще не достроен...или там ведутся работы по облагораживанию придомовых территорий и к строительству корпуса это не относится?

[Лана]

Спасибо за оперативный ответ) Речь идет о 36-м корпусе, а он, если судить по закрытой стройплощадке и кипящей на ней работе, еще не достроен...или там ведутся работы по облагораживанию придомовых территорий и к строительству корпуса это не относится?

Скорее всего было сделано так, как уже говорилось на Форуме, квартиры были оформлены и теперь продаются по переуступке. В любом случае, от нашего Застройщика козней и подводных камней ожидать не стоит. А Новые Ватутинки- это в какой то мере подразделение Инвесттраста.

[ДимITрий]

Скорее всего было сделано так, как уже говорилось на Форуме, квартиры были оформлены и теперь продаются по переуступке. В любом случае, от нашего Застройщика козней и подводных камней ожидать не стоит. А Новые Ватутинки- это в какой то мере подразделение Инвесттраста.

 

Спасибо, Лана! А в каких темах шел разговор об этом?

[Лана]

 

 

Спасибо, Лана! А в каких темах шел разговор об этом?

В темах новых корпусов.Что за один день все квартиры продали.А потом они опять появились.Но уже цена за оформление была включена в стоимость квартиры.Вот видимо тогда и переоформили.

[ДимITрий]

В темах новых корпусов.Что за один день все квартиры продали.А потом они опять появились.Но уже цена за оформление была включена в стоимость квартиры.Вот видимо тогда и переоформили.

 

Огромное спасибо за помощь!

[DVP]

Застройщик должен сдавать дома в эксплуатацию в срок. Чтобы сдать дом в эксплуатацию нужно, чтобы все жилые и нежилые помещения были на кого-то оформлены. Поскольку покупателей застройщик не нашел, то оформил свободные квартиры на себя, а теперь продает "свободные квартиры" по переуступке. Переуступка возможна только до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Если переуступает Застройщик, то неприятных нюансов не может быть и в этом случае неважно ДДУ или переуступка, подводных камней нет. Другое дело, если переуступает не Застройщик, а другое лицо, купившее квартиру у Застройщика по ДДУ. В таком случае возможна ситуация, что придется платить и тому, кто переуступает, и Застройщику, и возможно еще и банку, выдавшему кредит лицу, которое продает квартиру по переуступке. В обязанности покупателя в этом случае входит проверка, что все обязательства по ДДУ перед Застройщиком продавцом выполнены, что квартира не обременена правами третьих лиц (не находится в Залоге у Банка, например). Вообще тот факт, что Застройщик не нашел покупателей, говорит о падении спроса на квартиры. Это плохо для дальнейшего развития микрорайона.

[CityRent]

DVP добавить нечего.

[Лана]

"Вообще тот факт, что Застройщик не нашел покупателей, говорит о падении спроса на квартиры. Это плохо для дальнейшего развития микрорайона. "

Тем не менее процент нереализованных квартир очень невысок. На стадии готовности их быстро раскупят. На фоне общего кризиса продаж вполне благополучная картина.

[ДимITрий]

DVP, огромное спасибо за развернутый ответ!

 

Если переуступает Застройщик, то неприятных нюансов не может быть и в этом случае неважно ДДУ или переуступка, подводных камней нет...

 

Как я понял, в ДДУ может быть одна сумма (если оформление было на раннем этапе строительства), а в договоре переуступки - другая (рыночная, на момент подписания). Тогда в случае расторжения последнего покупателю вернут сумму именно по ДДУ. Если все так, то чем не подводный камень?

Или...я паранойю?)

[CityRent]

DVP, огромное спасибо за развернутый ответ!

 

 

 

Как я понял, в ДДУ может быть одна сумма (если оформление было на раннем этапе строительства), а в договоре переуступки - другая (рыночная, на момент подписания). Тогда в случае расторжения последнего покупателю вернут сумму именно по ДДУ. Если все так, то чем не подводный камень?

Или...я паранойю?)

Какое разторжение, если сразу ключи и передаточный акт?

[ДимITрий]

Какое разторжение, если сразу ключи и передаточный акт?

 

Дык ключи как минимум в феврале-марте. На территорию дома еще не пускают.

[Жанна_кератин]

Скажите, а договор переуступки ск по времени регистрирует?

[DVP]

Если глубже копнуть, то есть еще один неприятный момент, который выясняется при более глубоком рассмотрении. "Инвесттраст" заключил ДДУ с "Новые Ватутинки", и "Новые Ватутинки" переуступают квартиры. Но "Новые Ватутинки" не выплатили "Инветтраст" вообще никаких денег за квартиру. То есть у "Новых Ватутинок" долг перед Застройщиком. А по ФЗ-214 долг переводится на покупателя и должен быть полностью выплачен перед регистрацией переуступки. Всю сумму за квартиру покупателю нужно выплатить до регистрации переуступки. В таком случае "Новые Ватутинки" за одну и ту же квартиру могут взять деньги несколько раз с разных покупателей. Ведь покупатель не имеет возможности проверить претендует ли на эту квартиру кто-нибудь еще кроме него. "Новые Ватутинки" могут этим воспользоваться или просто ошибиться и тогда переуступка не будет зарегистрирована из-за того, что Росреестр уже зарегистрировал переусткпку на эту квартиру на другое лицо, а полная стоимость квартиры уже выплачена "Новым Ватутинкам" и нужно добиваться их возвращения. Такая ситуация мало радует.

[Жанна_кератин]

Если глубже копнуть, то есть еще один неприятный момент, который выясняется при более глубоком рассмотрении. "Инвесттраст" заключил ДДУ с "Новые Ватутинки", и "Новые Ватутинки" переуступают квартиры. Но "Новые Ватутинки" не выплатили "Инветтраст" вообще никаких денег за квартиру. То есть у "Новых Ватутинок" долг перед Застройщиком. А по ФЗ-214 долг переводится на покупателя и должен быть полностью выплачен перед регистрацией переуступки. Всю сумму за квартиру покупателю нужно выплатить до регистрации переуступки. В таком случае "Новые Ватутинки" за одну и ту же квартиру могут взять деньги несколько раз с разных покупателей. Ведь покупатель не имеет возможности проверить претендует ли на эту квартиру кто-нибудь еще кроме него. "Новые Ватутинки" могут этим воспользоваться или просто ошибиться и тогда переуступка не будет зарегистрирована из-за того, что Росреестр уже зарегистрировал переусткпку на эту квартиру на другое лицо, а полная стоимость квартиры уже выплачена "Новым Ватутинкам" и нужно добиваться их возвращения. Такая ситуация мало радует.

Врятли это умышленно могут делать)) а если случись такому, то я думаю без вопросов вернут все до коп.

[ДимITрий]

Если глубже копнуть, то есть еще один неприятный момент, который выясняется при более глубоком рассмотрении. "Инвесттраст" заключил ДДУ с "Новые Ватутинки", и "Новые Ватутинки" переуступают квартиры. Но "Новые Ватутинки" не выплатили "Инветтраст" вообще никаких денег за квартиру. То есть у "Новых Ватутинок" долг перед Застройщиком. А по ФЗ-214 долг переводится на покупателя и должен быть полностью выплачен перед регистрацией переуступки. Всю сумму за квартиру покупателю нужно выплатить до регистрации переуступки. В таком случае "Новые Ватутинки" за одну и ту же квартиру могут взять деньги несколько раз с разных покупателей. Ведь покупатель не имеет возможности проверить претендует ли на эту квартиру кто-нибудь еще кроме него. "Новые Ватутинки" могут этим воспользоваться или просто ошибиться и тогда переуступка не будет зарегистрирована из-за того, что Росреестр уже зарегистрировал переусткпку на эту квартиру на другое лицо, а полная стоимость квартиры уже выплачена "Новым Ватутинкам" и нужно добиваться их возвращения. Такая ситуация мало радует.

 

DVP, большое спасибо за развернутый ответ. Стало быть, от цедента ("Новые Ватутинки") я вправе запросить Соглашение с "Инвесттрастом" о зачете взаимных требований, чтобы исключить этот момент? Это не исключает множественную переуступку, но хотя бы исключит возможный долг.

 

 

Врятли это умышленно могут делать)) а если случись такому, то я думаю без вопросов вернут все до коп.

 

 

Жанна, "вряд ли" и "я думаю" в вопросах покупки недвижимости неприменимы, если речь идет о своих кровных денежках.

[DVP]

В ДДУ будет написано, что "Новые Ватутинки" выплачивают стоимость ДДУ Застройщику частями до определенной даты. К примеру до 2017 года. При этом размер этих частей и сроки их внесения не оговариваются. Нужно иметь в виду, что ДДУ составлен сразу на все объекты. А в договоре на переуступку будет указана стоимость с оговоркой, что в она включает требования по ДДУ касательно объекта, права по которому переуступаются. Вот и все соглашение о зачете взаимных требований. Всего несколько строк.

[ирен]

DVP, большое спасибо за развернутый ответ. Стало быть, от цедента ("Новые Ватутинки") я вправе запросить Соглашение с "Инвесттрастом" о зачете взаимных требований, чтобы исключить этот момент? Это не исключает множественную переуступку, но хотя бы исключит возможный долг.

 

 

 

 

 

Жанна, "вряд ли" и "я думаю" в вопросах покупки недвижимости неприменимы, если речь идет о своих кровных денежках.

Я покупала квартиру по переуступке у компании *ДОМОСТРОИТЕЛЬ*В договоре стоял срок 120 дней на выплату оставшейся суммы долга(мат. капитал.)Когда вся сумма была мной выплачена ,мы подписали акт*об исполнении обязательств*.Этот акт вы можете спросить у продавца.

[ДимITрий]

В ДДУ будет написано, что "Новые Ватутинки" выплачивают стоимость ДДУ Застройщику частями до определенной даты. К примеру до 2017 года. При этом размер этих частей и сроки их внесения не оговариваются. Нужно иметь в виду, что ДДУ составлен сразу на все объекты. А в договоре на переуступку будет указана стоимость с оговоркой, что в она включает требования по ДДУ касательно объекта, права по которому переуступаются. Вот и все соглашение о зачете взаимных требований. Всего несколько строк.

Я покупала квартиру по переуступке у компании *ДОМОСТРОИТЕЛЬ*В договоре стоял срок 120 дней на выплату оставшейся суммы долга(мат. капитал.)Когда вся сумма была мной выплачена ,мы подписали акт*об исполнении обязательств*.Этот акт вы можете спросить у продавца.

 

Спасибо за ответ, DVP и ирен! Цедент переслал ДДУ и справку о зачете взаимных требований по ДДУ между застройщиком и Цедентом, так что, как я понял, все обязанности между ними выполнены. Теперь волнует вопрос успешности прохождения регистрации при уже оплаченном первом платеже.

[ирен]

Спасибо за ответ, DVP и ирен! Цедент переслал ДДУ и справку о зачете взаимных требований по ДДУ между застройщиком и Цедентом, так что, как я понял, все обязанности между ними выполнены. Теперь волнует вопрос успешности прохождения регистрации при уже оплаченном первом платеже.

Регистрации вашей собственности?

[ДимITрий]

Регистрации вашей собственности?

Нет, речь о регистрации договора переуступки прав требования по ДДУ. Подписываю этот договор, затем вношу первый взнос и...жду его регистрации в ЕГРП. После успешной регистрации вношу все остальное и жду сдачи объекта.

В случае, если что-то пойдет не так (тьфу-тьфу-тьфу) и придется его расторгнуть, я получу обратно средства, указанные в ДДУ, а это на 200 с лишним т.р. меньше, чем указано в договоре переуступки.